Đề xuất token hóa để tích lũy hoặc 'xổ số' nhà ở xã hội

Trong hội thảo đóng góp ý tưởng các dự án hợp tác công - tư do Ban Nghiên cứu phát triển Kinh tế tư nhân (Ban IV) tổ chức mới đây, doanh nghiệp về blockchain Reetechs Labs đề xuất cho phép thí điểm token hóa nhà ở xã hội. Token hóa là quá trình chuyển đổi quyền sở hữu hoặc giá trị của một tài sản thành các token kỹ thuật số trên blockchain. Những token này đại diện cho một phần hoặc toàn bộ giá trị của tài sản và có thể được giao dịch trên các nền tảng blockchain . Với việc token hóa nhà ở xã hội, người dân có thể sở hữu một phần nhỏ (từng token) rồi tích lũy dần cho đến khi sở hữu trọn vẹn. Ví dụ, một căn nhà ở xã hội được quy ra 100 token, người lao động không đủ tiền mua trọn vẹn một căn, có thể mua trước một token mỗi tháng, rồi tích lũy đủ 100 token để nhận nhà. Ngoài cách tích lũy trên, Reetechs Labs còn gợi ý thêm một cách tiếp cận khác là thực hiện "xổ số" cho những ai sở hữu token nhà ở xã hội. Ví dụ, một căn nhà ở xã hội quy ra 100 token, bán cho 100 người, mỗi người sở hữu một token tương đương một tờ "vé số". Chủ đầu tư sẽ quay số định kỳ để chọn ra người trúng nhà trong số 100 người đã mua token nhà ở xã hội. Hình thức này tương tự cách Ấn Độ triển khai chương trình "xổ số" trúng thưởng để khuyến khích người dân mua vé tàu hỏa chính thống, thay vì vé "chui". Một dự án nhà ở xã hội tại Hải Phòng. Ảnh: Lê Tân Bình luận với VnExpress , bà Trần Thị Kiều Diễm, CEO Orochi Network - công ty công nghệ về blockchain chuyên bảo mật và mật mã, có trụ sở tại TP HCM, cho rằng đề xuất trên có nhiều điểm mới mẻ, nhưng cũng đặt ra các vấn đề pháp lý, kỹ thuật và xã hội cần cân nhắc kỹ. Ưu điểm của token hóa nằm ở việc "chẻ nhỏ" quyền sở hữu, giúp người ít vốn có thể tham gia. Tuy nhiên, nhà ở xã hội là chính sách an sinh, luật quy định rất chặt như mua, bán phải đăng ký, công chứng; giấy tờ sở hữu là "sổ hồng", "sổ đỏ", không phải token. Hiện token chưa được pháp luật công nhận như giấy tờ sở hữu nhà đất, nên nếu có tranh chấp hoặc bị hack, cơ quan nhà nước khó giải quyết theo token. Thêm nữa, nhà ở xã hội chỉ được bán lại sau khoảng 5 năm với các điều kiện cụ thể, nên mô hình "mua dần" hay "xổ số trúng nhà" vướng mục tiêu chọn đúng đối tượng và quy trình chuyển nhượng. Chưa kể đến các vấn đề phát sinh khi một căn nhà ở xã hội có quá nhiều người "đồng sở hữu", khó chuyển nhượng. Cùng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home - doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội, nhìn nhận đề xuất token hóa nhà ở xã hội rất khó khả thi. Bởi đây là loại hình nhà ở đặc thù, có nhiều ràng buộc về người thụ hưởng, quy trình mua bán phức tạp. Ông nói người mua loại hình này được vay gói tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp, việc trả góp từng tháng không khác gì với ý tưởng "trả từng phần nhỏ đến khi sở hữu trọn vẹn" trong khi tính pháp lý được bảo đảm. Nếu tất cả khách hàng đều chọn chia nhỏ tài sản ra token, ông Nam cho rằng rủi ro tài chính sẽ thuộc về chủ đầu tư bởi dòng tiền bị chia quá nhỏ, không đủ để họ xoay vòng đầu tư, hoàn thiện các dự án. Tương tự với đề xuất "xổ số", ông Nam nói không cần thiết. Bởi với những dự án có lượng hồ sơ đăng ký đông, kéo theo tỷ lệ chọi lớn, chủ đầu tư sẽ ra văn bản quy định cụ thể về quy trình, cách thức thực hiện bốc thăm nhà xã hội. Do đó, người mua không cần phụ thuộc thêm "một lần may rủi khi quay số token". Dưới góc nhìn của chuyên gia tư vấn Nguyễn An Huy, cố vấn tài chính cấp cao tại Công ty FIDT, đánh giá cao công nghệ blockchain, với khả năng minh bạch hóa và lưu vết mọi giao dịch, có thể hạn chế tình trạng gian lận trong lĩnh vực vốn rất nhạy cảm như nhà ở xã hội. Về phía chủ đầu tư, token hóa còn là một kênh huy động vốn xã hội hóa, giảm gánh nặng phụ thuộc vào ngân hàng. Tuy nhiên ông Huy cũng thừa nhận những rủi ro và hạn chế không nhỏ. Bản chất của token là dễ mua bán, trao đổi, dẫn đến nguy cơ hình thành một thị trường đầu cơ thứ cấp. Nếu không được kiểm soát, token nhà ở xã hội có thể bị đẩy giá, khiến những đối tượng thực sự cần bị gạt ra. Đặc biệt, mô hình "xổ số" gây nhiều băn khoăn về tính công bằng khi người dân có thể bỏ tiền tích lũy nhiều năm nhưng không chắc được sở hữu nhà, đi ngược mục tiêu an sinh vốn là nền tảng của chính sách nhà ở xã hội. Ngoài ra, đối tượng hưởng lợi chính là công nhân, người lao động thu nhập thấp - vốn ít tiếp cận công nghệ tài chính - sẽ đối diện với các rủi ro mạo danh, giả mạo hoặc bị lừa đảo tài chính. Song song đó, cơ quan quản lý cũng cần giải quyết các bài toán về vận hành như xây dựng theo tiến độ thế nào khi không thể chắc chắn được tiến độ tích sản vào token của người có thu nhập thấp. "Hiện tại với những quy trình đơn giản và thủ công, cũng đã là một thách thức cho việc quản lý đúng đối tượng mua nhà ở xã hội, nếu thêm một thị trường phái sinh như token tham gia vào trong quy trình, mọi thứ có thể còn phức tạp hơn", chuyên gia FIDT nói thêm. Ông An Huy cho rằng nếu xem xét thí điểm, cần loại bỏ mô hình "xổ số" vì đi ngược tinh thần công bằng. Với mô hình tích lũy token, nếu có thể chi tiết hơn nữa các đề xuất về khâu vận hành cụ thể, có thể cân nhắc triển khai ở quy mô nhỏ mang tính nghiên cứu thử nghiệm, gắn token với hồ sơ định danh của người mua, hạn chế tuyệt đối việc chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp và quản lý thanh toán qua Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc một định chế tín dụng được chỉ định. Song song, cơ quan quản lý cần phối hợp xây dựng một hành lang pháp lý thử nghiệm (sandbox) để kiểm soát chặt chẽ. Trong khi đó, CEO Orochi Network liên hệ thêm ở nước ngoài, khi token gắn với quyền sở hữu tài sản, cơ quan quản lý thường coi đó là chứng khoán , buộc tuân thủ khung phát hành - lưu ký - phân phối. Ví dụ, Hong Kong có hai thông tư về "chứng khoán được mã hóa", EU có Quy định về thị trường tài sản số (MiCA) nhưng tài sản dạng chứng khoán vẫn theo luật chứng khoán riêng. Thực tế, nhiều dự án phải dùng SPV (Special Purpose Vehicle), quỹ tín thác (trust) hay doanh nghiệp trách nhiệm hữu hạn (LLC) đứng tên nhà đất; nhà đầu tư chỉ cầm "phiếu quyền lợi" gắn vào pháp nhân đó, chứ không trực tiếp đứng tên sổ. Do đó, bà Kiều Diễm đề xuất thay vì "bán từng miếng căn hộ", có thể "bán vé chia tiền thuê và lãi của tòa nhà". Về pháp lý, loại "vé" này giống trái phiếu hay chứng quyền chia lợi nhuận nên dễ chuẩn hóa theo khung chứng khoán hiện hành, không đụng tới đổi chủ sổ đỏ. Lãnh đạo Orochi Network lưu ý token phải có whitelist (chỉ ai đạt điều kiện mới mua - bán), giới hạn chuyển nhượng theo thời gian hoặc theo quy định; ví cất giữ token phải có lưu ký, định danh xác thực danh tính (KYC) hay chống rửa tiền (AML) đầy đủ. Dòng tiền gồm tiền thuê và phí vận hành sẽ được kế toán số hóa đưa vào oracle (hệ thống liên lạc giữa blockchain và nguồn dữ liệu) để hệ thống hợp đồng thông minh tự động chia lợi tức, mua lại token, công bố minh bạch. Đối với thị trường thứ cấp, bà cho rằng cần áp lock-up (khoảng thời gian khóa sổ khiến nhà đầu tư không rút vốn được), trần sở hữu, tần suất giao dịch. Song song đó, cơ quan quản lý cần chọn quỹ chính sách hay Ngân hàng Chính sách xã hội làm bên mua lại cuối để bình ổn. Bà cũng cho rằng cần thiết kế sản phẩm theo mô hình "lợi tức thấp - rủi ro thấp" cho người thu nhập thấp như kênh tiết kiệm dài hạn. Đây không phải vé "trúng căn hộ" mà là cách tích lũy minh bạch và đều đặn. Cuộc sống trong một khu nhà ở xã hội tại TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần Thực tế theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty EZ Property, token hóa bất động sản từng "nở rộ" tại Việt Nam giai đoạn 2020-2022, tập trung ở các dự án đất nền, nhà riêng lẻ. Mô hình này cho phép người dân mua theo tỷ lệ phần trăm nhỏ, tăng khả năng tiếp cận cho nhà đầu tư có tài chính vừa và nhỏ. Tuy nhiên sau giai đoạn phát triển nóng, hình thức này bộc lộ nhiều điểm yếu liên quan đến pháp lý, tính minh bạch cũng như công nghệ, kỹ thuật. Ông Toản cho biết hiện Việt Nam còn thiếu các quy định rõ ràng để đảm bảo an toàn cho mô hình token hóa bất động sản. Điều này khiến cho quy trình chuyển đổi từ token (tài sản số) về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tài sản thật) có thể gặp nhiều khó khăn và rủi ro. Quá trình giao dịch bằng token cũng sẽ phụ thuộc thêm một bên thứ ba là nền tảng blockchain và cơ sở hạ tầng công nghệ. Trường hợp xảy ra sự cố, rủi ro mất mát tài sản hay rò rỉ thông tin bảo mật có thể xảy ra. Các chuyên gia cho biết thời gian qua, người mua nhà xã hội nhận nhiều thông tin tích cực khi nguồn cung dự án tăng trong bối cảnh điều kiện thuê, mua được nới lỏng. Đơn cử, điều kiện thuê, mua không còn yêu cầu về cư trú. Người dân cần đáp ứng 2 điều kiện chính gồm chưa có nhà tại nơi có dự án và thu nhập dưới 15 triệu đồng một tháng với cá nhân và tổng 30 triệu đồng cho hộ gia đình. Mới đây, Bộ Xây dựng tiếp tục đề xuất nâng mức thu nhập với cá nhân mua nhà xã hội lên tối đa 20 triệu một tháng, mở rộng thêm khả năng tiếp cận cho người dân. Cùng đó, Quỹ nhà ở quốc gia là một trong những điểm mới trong Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội sẽ được Quốc hội biểu quyết thông qua ngày 29/5. Mục đích của quỹ chủ yếu là đầu tư xây dựng, tạo lập nhà ở xã hội để cho thuê. Thay vì bán, việc cho thuê sẽ giúp cho nhiều người có thể tiếp cận loại hình nhà ở này. Ông Nguyễn Hoàng Nam nhìn nhận nếu được thông qua, Quỹ nhà ở quốc gia sẽ giúp tăng cường nguồn lực cho phát triển nhà ở xã hội, thu hút thêm các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng, tăng nguồn cung. Qua đó, nó sẽ đảm bảo người thu nhập thấp tiếp cận được với nhà ở xã hội có mức giá phù hợp. Tất Đạt - Ngọc Diễm